У 2026 році податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, нараховується лише за «зайві» квадратні метри понад пільгову площу. Багато власників квартир до 60 м² або будинків до 120 м² взагалі не отримують платіжок. Окремі категорії громадян і об’єкти повністю виведені з-під оподаткування через воєнні обставини, соціальний статус або спеціальний правовий режим.
Повністю звільнені від сплати власники житла на територіях активних бойових дій і тимчасово окупованих територіях, багатодітні сім’ї з п’ятьма і більше дітьми, учасники бойових дій та спадкоємці загиблих захисників. Також не оподатковуються дитбудинки сімейного типу, гуртожитки, житло сиріт і деякі об’єкти громадських організацій осіб з інвалідністю. Пенсіонери за віком такої пільги не мають.
Базова пільга працює просто: від загальної площі віднімають 60 м² для квартир, 120 м² для будинків або 180 м², якщо у власності є і квартира, і будинок. Податок рахують лише з різниці.
Пільгова площа — головний щит більшості власників
Кожен власник житлової нерухомості в Україні автоматично отримує зменшення бази оподаткування. Це не «милість» місцевої ради, а пряма норма Податкового кодексу. Якщо квартира має 58 квадратів — платіжки не буде. Якщо 75 — податок нарахують лише на 15 метрів. Те саме з будинками: 115 м² залишаються вільними, а все, що вище 120, потрапляє під ставку.
Коли у людини одночасно є і квартира, і будинок, пільга стає комбінованою — 180 м² на всі об’єкти разом. Податкова розподіляє суму пропорційно площі кожного об’єкта. У спільній власності кожен співвласник платить лише за свою частку. Це правило працює навіть тоді, коли квартира оформлена на бабусю, а будинок — на онука.
Ставку встановлює місцева рада, але стеля жорстка: не більше 1,5 % мінімальної заробітної плати за кожен «зайвий» метр. Оскільки у 2026 році сплачують за 2025-й, базою служить мінімальна зарплата на 1 січня 2025 року — 8000 грн. Максимум виходить 120 грн за квадрат. У більшості громад ставка нижча — 0,5–1 %.
Окремий «податок на розкіш» додає ще 25 000 грн на рік, якщо квартира перевищує 300 м² або будинок — 500 м². Ця сума нараховується поверх звичайного податку і не залежить від пільгової площі.
Хто повністю звільнений: воєнні та соціальні категорії
Під час воєнного стану перелік тих, хто не платить, суттєво розширився. Податкова служба регулярно нагадує про це власникам.
- Власники нерухомості, розташованої на територіях активних бойових дій або тимчасово окупованих територіях (за офіційним переліком Мінреінтеграції). Податок не нараховується за весь період, поки територія залишається в переліку.
- Житло, визнане непридатним для проживання внаслідок війни або аварійного стану. Рішення приймає сільська, селищна чи міська рада.
- Багатодітні та прийомні сім’ї, у яких виховується п’ять і більше дітей віком до 18 років. Об’єкт житлової нерухомості таких сімей не є об’єктом оподаткування.
- Учасники бойових дій з російською федерацією.
- Члени сімей і спадкоємці загиблих захисників України, які набули право власності на житло.
Пенсіонери за віком у цей список не входять. Вік сам по собі не дає жодної знижки. Якщо квартира 90 м² — пенсіонер платить за 30 метрів на загальних підставах. Багато хто плутає цю норму з пільгами по земельному податку, де пенсіонери справді звільнені, але для нерухомості правила інші.
Об’єкти, які взагалі не є об’єктом оподаткування
Податковий кодекс прямо виключає з-під податку цілий ряд будівель і приміщень. Це не пільга, а відсутність об’єкта оподаткування.
| Категорія об’єкта | Умови звільнення | Примітка |
|---|---|---|
| Дитбудинки сімейного типу | Будь-які будівлі такого типу | Повністю |
| Гуртожитки | Незалежно від форми власності | Повністю |
| Житло сиріт і дітей з інвалідністю | Не більше одного об’єкта на дитину, яка виховується одиноким батьком/матір’ю | Соціальний захист |
| Майно громадських об’єднань осіб з інвалідністю | Власне майно об’єднання та їх підприємств | Не особиста власність людини |
| Релігійні організації | Виключно для статутної діяльності | Без виробничої чи господарської |
| Заклади освіти | Дошкільні та загальноосвітні, незалежно від форми власності | Використовуються для освітніх послуг |
Джерела даних: Податковий кодекс України (ст. 266), роз’яснення Державної податкової служби.
До цього списку також входять промислові та сільськогосподарські будівлі, якщо вони використовуються за призначенням і не здаються в оренду, а також майно державних і комунальних органів, спортивних центрів олімпійської підготовки та деяких санаторіїв.
Резиденти Дефенс Сіті — новий гравець на полі пільг
З жовтня 2025 року в Україні діє спеціальний правовий режим Дефенс Сіті. Резиденти (крім тих, хто одночасно є резидентами Дія Сіті) звільняються від податку на нерухомість з наступного місяця після отримання статусу і до кінця місяця, коли статус припинено. Пільга діє до 1 січня 2036 року або до вступу України до ЄС — що настане раніше.
Звільнення поширюється лише на об’єкти, розташовані в населеному пункті, обраному для релокації, якщо вони:
- належать резиденту на праві власності;
- використовуються у господарській діяльності з виробництва оборонних товарів або для проживання працівників;
- не здаються в оренду, лізинг чи позичку (крім проживання працівників).
Це реальна підтримка підприємств оборонно-промислового комплексу, які переїхали або будують нові потужності подалі від лінії фронту.
Як перевірити нарахування і що робити, якщо є помилка
У 2026 році фізичні особи отримують податкові повідомлення-рішення до 1 липня. Сума вже розрахована податковою за місцем реєстрації власника. Перевірити нарахування можна в Електронному кабінеті платника податків або через застосунок «Моя податкова».
Якщо площа вказана неправильно, право власності не враховане або пільга не застосована — потрібно звернутися до центру обслуговування платників з документами. Податкова проводить звірку. У разі спільної власності важливо, щоб кожен співвласник мав актуальні дані в реєстрі.
За моїм досвідом роботи з клієнтами протягом останніх років, найчастіші помилки виникають саме через несвоєчасне внесення змін у Державний реєстр речових прав. Людина продала частину квартири, а в податковій це ще не відображено — і нарахування летить на всю площу.
Місцеві ради мають право встановлювати додаткові пільги для окремих категорій громадян або типів нерухомості. Тому варто заглянути на сайт своєї громади: іноді там з’являються рішення про повне або часткове звільнення для ветеранів, багатодітних сімей з меншою кількістю дітей або соціально незахищених категорій.
На практиці більшість власників невеликих квартир і будинків навіть не помічають цього податку. Він стає помітним лише тоді, коли площа суттєво перевищує пільгову норму або коли з’являється «розкішний» об’єкт понад 300–500 метрів.
Податок на нерухомість залишається одним із небагатьох платежів, де держава чітко розмежовує «необхідне житло» і «надлишок». У воєнний час цей розмежування набуло ще більшої ваги: ті, хто втратив дах над головою або захищав країну, отримують реальне полегшення. А ті, хто має можливість жити у просторі понад норму, допомагають наповнювати місцеві бюджети, з яких фінансується відновлення інфраструктури та соціальні програми громад.
